Vybrané tipy při přípravě daňového přiznání k dani z nemovitých věcí

2019.2.1

Vybrané tipy při přípravě daňového přiznání k dani z nemovitých věcí

Ing. Jan Koreček

VYŠLO V ČÍSLE 2/2019

Poplatníci, kteří nabyli zdanitelnou jednotku (např. byt) a vyplňují daňové přiznání k dani z nemovitých věcí, často řeší, zda se do daňového přiznání uvádí také pozemky náležející ke zdanitelné jednotce, tj. například pozemek pod domem, ve kterém se zdanitelná jednotka nachází nebo předzahrádka nacházející se okolo domu, a dále jaký mají uvést koeficient do řádku č. 310 při výpočtu daně z jednotky v daňovém přiznání. Postup pro správné vyplnění není jednoduchý a je nutné, aby poplatník měl při vyplňování daňového přiznání nejlépe prohlášení vlastníka o vymezení jednotek v budově, případně alespoň příslušný list vlastnictví a nabývací titul (např. kupní smlouva).

Předně je nutné upozornit, že zdanitelnou jednotkou se rozumí dokončená nebo užívaná jednotka. Pro účely daně z nemovitých věcí je považována:

• za dokončenou taková jednotka, u níž jsou naplněny právní podmínky pro její užívání [dle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon")], tj. je dokončena v souladu se stavebním zákonem,

• za užívanou taková jednotka, která je užívána podle § 123 stavebního zákona (předčasné užívání stavby) nebo která je fakticky užívána, aniž jsou naplněny právní podmínky pro její užívání, tj. je užívána bez oznámení stavebnímu úřadu nebo bez kolaudačního souhlasu, ačkoliv stavební zákon takovéto úkony k užívání stavby požaduje.

Jednotka, která není dokončena nebo užívána, není předmětem daně z nemovitých věcí.

Předmět daně z pozemků je upraven v § 2 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDN"), přičemž výše uvedených pozemků se týká zejména odst. 2 písmeno a) a e) citovaného ustanovení.

Podle § 2 odst. 2 písm. a) ZDN předmětem daně z pozemků nejsou pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb. Pokud se tedy bude jednat o pozemek pod domem, ve kterém se nachází zdanitelná jednotka a tento dům je dokončená nebo užívaná budova¹ podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon nebo "KTZ"), ve znění pozdějších předpisů, nebude tento pozemek v rozsahu zastavěné plochy tohoto domu předmětem daně z pozemků. Pokud se bude jednat o pozemek, který je zastavěn v celém rozsahu domem, nebude se do daňového přiznání vůbec uvádět.

Podle § 2 odst. 2 písm. e) ZDN předmětem daně z pozemků nejsou pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.

Nejprve je nutné uvést, čím se rozumí pozemek, který je součástí zdanitelné jednotky. Pozemek, který je součástí jednotky, definuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "NOZ"). Podle § 1159 NOZ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Dále ustanovení § 1160 odst. 2 NOZ uvádí, že společnými částmi jednotky jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. Společné části jednotky dále upravuje nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které uvádí, že společnými částmi jednotky může být, vedle pozemku, na němž je dům postaven, také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, na němž jsou zejména zpevněné plochy, předzahrádky, parkovací plochy, dvory nebo na němž jsou umístěny drobné stavby, zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, domovní kotelna a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu. S ohledem na ustanovení § 12b ZDN se obdobně postupuje i v případě jednotek podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. Zda se jedná o pozemek, který je součástí zdanitelné jednotky, poplatník zpravidla pozná, buď z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek, kde by měl být tento pozemek uveden s tím, že je společnou částí jednotky, případně by tato skutečnost měla být patrná z příslušného listu vlastnictví.

Kromě pozemků, které jsou součástí jednotky, nejsou podle § 2 odst. 2 písm. e) ZDN předmětem daně pozemky (v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů), které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek v budově bytového domu a jsou užívány společně s těmito jednotkami. Jedná se zejména o pozemky, které byly vlastníky zdanitelných jednotek získány dodatečně, tj. až následně po rozdělení budovy na jednotky na základě prohlášení vlastníka budovy.

Je ale nutné upozornit, že podle § 2 odst. 2 písm. e) ZDN nejsou předmětem daně výše uvedené pozemky pouze v případě, že se jedná o zdanitelné jednotky, které se nacházejí v bytovém domě. Bytovým domem se podle vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, ve znění pozdějších předpisů, rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Zda se jedná o jednotku v bytovém či jiném domě pozná poplatník zpravidla z příslušného listu vlastnictví, kde je uveden způsob využití stavby, ve které se zdanitelná jednotka nachází. Pozemky, které se vztahují ke zdanitelným jednotkám, které se nachází v budově jiné než bytový dům (administrativní budova, ostatní stavba, víceúčelová stavba, rodinný dům a další), jsou předmětem daně a je nutné je do daňového přiznání uvést, pokud se nejedná o pozemky uvedené v § 2 odst. 2 písm. a) ZDN.

Pozemky uvedené v ustanovení § 2 odst. 2 písm. e) ZDN nejsou předmětem daně z pozemků, neboť jsou zohledněny při výpočtu daně u zdanitelné jednotky použitím příslušného koeficientu podle § 10 odst. 3 ZDN.

Podle výše citovaného ustanovení je základem daně ze staveb a jednotek u jednotky upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená:

a) koeficientem 1,22, je-li:

1. tato zdanitelná…